חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הוא חוק צרכני אשר נחקק במטרה להגן על רוכשי דירות חדשות מתוך הבנה כי קיימים פערי כוחות משמעותיים בין מוכר דירה חדשה לרוכש הדירה.
הוראות רבות בחוק המכר (דירות) הן הוראות קוגנטיות, כלומר לא ניתן לקבוע הוראה בחוזה שבין הצדדים שהיא בניגוד לאותן הוראות שבחוק, אלא אם ההוראה היא לטובת רוכש הדירה.
לפיכך, גם אם בחוזה המכר נקבעה הוראה שלא מתיישבת עם ההוראות הקוגנטיות שבחוק המכר (דירות), להוראה בחוזה לא תהיה כל משמעות, וההוראות שבחוק המכר (דירות) הן אלו שיגברו ויחולו על החוזה ומערכת היחסים שבין הצדדים.
איחור במסירת דירה
אחת מבין אותן הוראות קוגנטיות היא ההוראה שבסעיף 5א לחוק המכר, הוראה שעניינה "פיצוי בשל איחור במסירה".
וכך קובע סעיף 5א לחוק המכר (דירות):
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.
(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:
(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.
יצוין שנוסח זה של סעיף 5א תוקן בשנת 2022 במסגרת תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות).
הנה-כי-כן, חוק המכר (דירות) קובע פיצוי לרוכש דירה (מבלי שיצטרך להוכיח נזק כלשהו שנגרם לו) בכל מקרה שמוכר דירה חדשה איחר במסירת הדירה לתקופה העולה על חודש ימים מהמועד הקבוע בחוזה.
הפיצוי יינתן לרוכש הדירה עד להעמדת הדירה לרשותו בפועל, לאמור: ככל שהאיחור במסירה יהיה רב יותר, הפיצוי יגדל ומוכר הדירה יאלץ לשלם לרוכש יותר. מדובר, אם כן, בתמריץ שלילי המופנה למי שעיסוקם במכירת דירות חדשות להימנע מהפרת הסעיף הקובע את מועד מסירת הדירה. אולם ככל שלא הייתה דרך להימנע מהפרה כאמור, ישנו תמריץ נוסף והוא להימנע מהפרה מתמשכת. כאן המקום להזכיר כי עפ"י רוב מוכרי דירות חדשות הם קבלנים או יזמים אשר בכוחם לקבוע את מועד המסירה בחוזה.
לעניין סכומי הפיצוי, הסכומים משתנים בהתאם לתקופת האיחור ודמי השכירות של דירה דומה לדירה שנרכשה (בפרט לעניין הגודל והמיקום). חוק המכר (דירות) מתייחס ל-4 תקופות, כדלקמן:
הפיצוי | סיום התקופה | תחילת התקופה | |
אין פיצוי לפי חוק המכר (דירות) | תום חודש ממועד המסירה הקבוע בחוזה | מועד המסירה הקבוע בחוזה | תקופה ראשונה |
דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה | תום ארבעה חודשים ממועד המסירה הקבוע בחוזה | תום חודש ממועד המסירה הקבוע בחוזה | תקופה שניה |
דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה X 1.25 | תום עשרה חודשים ממועד המסירה הקבוע בחוזה | חמישה חודשים לאחר מועד המסירה הקבוע בחוזה | תקופה שלישית |
דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה X 1.5 | מסירת הדירה שנרכשה בפועל לידי הרוכשים | 11 חודשים ממועד המסירה הקבוע בחוזה | תקופה רביעית |
לדוגמה:
הקבלן איחר לדוד במסירת הדירה לתקופה של 12 חודשים.
דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שדוד רכש הם 5,000 ₪.
בענייננו יש רלוונטיות לכל התקופות שבחוק.
בעבור התקופה הראשונה – דוד לא זכאי לפיצוי; בעבור התקופה השנייה – דוד זכאי לפיצוי של 15,000 ש"ח (5,000 (דמי השכירות) כפול 3 חודשים (החל מתום חודש ממועד המסירה החוזי ועד לתום ארבעה חודשים מאותו המועד);
בעבור התקופה השלישית – דוד זכאי לפיצוי של 37,500 ש"ח (5,000 (דמי השכירות) כפול 6 חודשים (החל מתום ארבעה חודשים ממועד המסירה החוזי ועד לתום עשרה חודשים ממועד המסירה החוזי) כפול 1.25 (הפיצוי המוסכם בחוק)); בעבור התקופה האחרונה – דוד זכאי לפיצוי של 15,000 ש"ח (5,000 (דמי השכירות) כפול 2 חודשים (החל מתום עשרה חודשים ממועד המסירה החוזי ועד למסירת הדירה בפועל) כפול 1.5 (הפיצוי המוסכם בחוק)).
לאור האמור לעיל, בהתאם לחוק המכר (דירות) ובעבור כל תקופות האיחור, דוד יהיה זכאי לפיצוי של 67,500 ₪ ללא הוכחת כל נזק.
כאן המקום להבהיר כי ככל שנגרם לרוכש נזק שהוא גדול יותר מהפיצוי המוסכם הקבוע בחוק המכר (דירות), הרוכש רשאי לתבוע את הנזק שארע לו בפועל בבית המשפט, בהתאם לסדרי הדין ודיני הראיות הנהוגים.
יש לשים לב לכך שמועד התשלום על פי הוראות חוק המכר (דירות) הוא בתום כל חודש.
שינוי סעיף הפטור
כאמור, בשנת 2022 חוק המכר (דירות) תוקן, ובוטל הפטור אשר קבע כי הצדדים לחוזה רשאים להסכים כי הפיצוי המוסכם לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
מוכרי דירות רבים נתלו בפטור הקודם, הפנו אצבע לרשויות וטענו כי האיחור נבע ממחדלים של הרשות. כך, מוכרי הדירות אילצו רוכשים לוותר על הפיצוי שנקבע בחוק או גרמו להם לפנות לבית המשפט אך כדי לקבל את הפיצוי.
במאמר מוסגר, יוטעם שבתי המשפט הושיטו יד לרוכשים שסורבו בקבלת הפיצוי הקבוע בחוק, פסלו את טענות מוכרי הדירות שעניינן עיכוב במסירת דירה כתוצאה מנסיבות שלא בשליטתם, וקבעו כי הסיכון שיהיו עיכובים בהשלמת הבנייה כתוצאה ממחדלים של הרשויות רובץ על מוכרי הדירות, ולא על הרוכשים.
אולם בנוסח הסעיף המעודכן, נקבעו שני חריגים לעניין תחולת סעיף הפיצוי.
החריג הראשון הוא שהאיחור במסירת הדירה נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.
חריג זה ברור ולא מצריך הסבר מיוחד. הוא יכול להתרחש, למשל, במקרה שבו הרוכש ביקש לבצע שינוי מסוים בדירה החדשה, והשינוי גרם לעיכוב או, למשל, במקרה שבו הרוכש לא עמד בתשלומים המוטלים עליו מכוח חוזה המכר, והאיחור בתשלומים גרר גם עיכובים נוספים, ולבסוף עיכוב במסירת הדירה של אותו רוכש.
החריג השני מחיל את הוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, אשר קובע כי:
"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
למעשה, סעיף זה מעניק למי שמפר חוזה פטור מפיצוי במקרים לא צפויים, קרי: במקרה של סיכול החוזה או כח עליון. יוער כי הפסיקה צמצמה באופן משמעותי את הנסיבות היכולות להיחשב ככאלה, בפרט ביחס לתנאי הקבוע כי הצד המפר "לא ידע ולא היה עליו לדעת" את הנסיבות המסכלות. כך למשל, בעבר נקבע כי פרוץ מלחמה אינו דבר בלתי צפוי בישראל.
לסיום, נזכיר שהמשא ומתן ביחס לפיצוי נערך בין המוכר לרוכש. פעמים רבות קורה שהמוכר עושה כל שלאל ידו כדי להימנע מתשלום הפיצוי ומסיר מעליו את מלוא האחריות לאיחור במסירת הדירה. אולם, כפי שנוכחנו לגלות לעיל, לא כך הם פני הדברים, והשיטה של המוכרים היא שיטת המצליח. כמו כן, קורה לא פעם שטענות המוכר (הקבלן או היזם) מתבררות כשגויות, מטעות ולא נכונות.
משכך, ככל שאיחרו לכם במסירת הדירה החדשה, מומלץ להיוועץ בעורך דין החל מהרגע הראשון כדי לשמור ולהגן על זכויותיכם ולקבל את שמגיע לכם.
משרדנו ישמח ללוות יד ביד את אותם הרוכשים שהמוכר איחר להם במסירת הדירה החדשה.
אז אם איחרו לכם במסירת הדירה –תתקשרו ומשרדנו ילווה אתכם עד לקבלת מלוא הזכויות והכספים המגיעים לכם.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל הוא תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה, יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
כל הזכויות שמורות - מאור רומנו, משרד עורכי דין.
Comentarios