האם על בעל נכס לשלם דמי תיווך במהלך תקופת הבלעדיות אם הוא לא חתם בעצמו על חוזה התיווך?

מעשה שהיה כך היה.

חנן שכר בעבור אחיו חיים שירותי תיווך לצורך סיוע במכירת דירתו של חיים בהרצליה.

הסכם התיווך נחתם ביום 30.10.2019 ע"י חנן, ונקבע בו כי המתווך ישווק את הדירה בבלעדיות עד ליום 1.3.2020, ובתמורה לשירותיו הוא יהיה זכאי לדמי תיווך בסך 1.5% מסכום התמורה בעבור הדירה (בצירוף מע"מ).

כן נקבע בחוזה התיווך כי במהלך תקופת הבלעדיות לא תשווק הדירה על ידי מתווכים אחרים, וכי האחים מתחייבים להפנות למתווך כל לקוח שיפנה אליהם (נקבע כי ככל שהאחים יפרו התחייבות זאת, יהיה זכאי המתווך לפיצוי מוסכם בסך של 3% ממחיר העסקה).

לאחר החתימה על הסכם התיווך פעל המתווך לאיתור רוכשים ובחודש נובמבר 2019 פנה לאחים כשבידו הצעה לרכישת הדירה.

האחים מסרו למתווך כי הדירה כבר נמכרה בסכום של 6.1 מיליון ₪, אך סרבו לשלם לו את דמי התיווך שנקבעו בהסכם התיווך.

בעקבות זאת הגיש המתווך תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, במסגרתה עתר כי ישולם לו הפיצוי המוסכם (3% ממחיר העסקה) בסך של 214,110 ₪ (לחלופין טען כי ישולמו לו דמי התיווך בסך של 107,055 ₪).

בבית משפט השלום טענו האחים כי הסכם התיווך לא מחייב את חיים וכי חוזה התיווך עומד בסתירה להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996. במילים אחרות, טענו האחים כי הדירה בבעלותו של חיים ועל ההסכם חתום חנן בלבד. בנוסף, הם טענו כי לא כל הפרטים הנדרשים בחוק המתווכים מופיעים בהסכם התיווך.

בית משפט השלום דחה את טענות האחים וחייב אותם לשלם למתווך את הפיצוי המוסכם בסך של 214,110 ₪. בית משפט השלום ציין בפסה"ד כי על פי חוק המתווכים המונח "לקוח" מוגדר כ- "צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". לפיכך קבע בית משפט השלום, כי המחוקק לא קבע כי צד להסכם התיווך חייב להיות בעל הנכס מושא התיווך. עוד קבע כי בין חנן לחיים מתקיימים יחסי שליחות.

על רקע פסק-דינו של בית משפט השלום, האחים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי הוא אינו רואה כל בסיס להתערב בקביעת בית משפט השלום.

האחים לא השלימו עם פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי, ועתרו בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור של האחים, חיזק את פסק-דינו של בית משפט השלום וקבע כי חוק המתווכים אינו מחייב כי על חוזה תיווך בבלעדיות יחתום בעל הנכס מושא התיווך דווקא, ובהעידר קביעה אחרת, בחוק או בהלכה הפסוקה, אין מניעה כי הסכם תיווך יערך על ידי מי מטעמו (שלוחו) של בעל הנכס. עוד ציין בית המשפט העליון כי הקביעה האם מערכת היחסים מקימה יחסי שליחות היא קביעה הנטועה בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה.

לעניין פסיקת הפיצוי המוסכם, קבע בית המשפט העליון כי פסיקת בית משפט השלום התבססה על הקביעה כי האחים הפרו את ההסכם בכך שלא הפנו את הרוכש אל המשיב, והותיר את ההחלטה על כנה. יצוין, כי האחים לא טענו כי הוראת הפיצוי המוסכם אינה תקפה משום שנקבעה בניגוד להוראה הקבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, שלפיה זכאותו של המתווך הבלעדי לדמי תיווך מותנית בכך שהיה הגורם היעיל בעסקה.

לסיכום, החלטת בית המשפט העליון במקרה זה עשויה להשפיע על הציבור בכלל ועל מתווכים בעסקאות נדל"ן בפרט. על פניו נראה כי ההחלטה מעניקה למתווכים ביטחון וודאות בפעולותיהם, אך באותה נשימה נקבע כי יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו. עם זאת, אין להכחיש כי ההחלטה מאשרת את חשיבותו הרבה של חוזה תיווך ומחדדת את הבהירות המשפטית בנושא.

לפיכך, על עורכי דין ומתווכים להיערך לשינויים בדינמיקה המשפטית ולעקוב אחרי פסקי הדין המתפרסמים, על מנת להציב דרכים חדשות לעבודה תחת הסכמי וחוזי תיווך.

למשרדנו ידע וניסיון רב בניסוח חוזה תיווך בהתאם לדרישות החוק ועל-פי הפסיקה המתעדכנת בנושא, כמו גם בייצוג פרטים ו/או מתווכים בבית המשפט, לרבות בהליכים שעניינם תקיפת חוזה תיווך או אכיפתו.

אין באמור לעיל כדי להוות יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית.

הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.

בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות - מאור רומנו, משרד עורכי דין.